مطالعات بازار

از آنجایي که مراکز خرید ازجمله مراکز پر طرفدار و با جذب بالای مخاطب مي باشند ودرعين حال از توان زیادی درجذب سرمایه گذاری شهری هم برخوردارمي باشند ازاین روی ضروری است که با توجه به تجارب موجود درسطح کلانشهرهای جهان که درادبيات به عنوان مراکز خرید یا shopping mall شناخته مي شوند به امكان سنجي ایجاد این بازار با استانداردهای مورد نياز اقدام شود.

مرحله اول : مطالعات مقدماتی (Pre_Feasibility Study)

1- بررسي موقعيت و مشخصات مكاني پروژه

  • موقعيت زمين پروژه در منطقه
  • بررسي مشخصات زمين پروژه از منظر ابعاد ، مساحت دید و منظر و وضعيت مالكيت
  • بررسي وطبقه بندی انواع برندهای مختلف در ایران
  • جمعيت و ویژگيهای آن در محدوده پيراموني پروژه با رویكرد اسيب شناسي اجتماعي
  • وضعيت استفاده از اراضي در محدوده زمين پروژه و پيرامون آن
  • بررسي قيمت زمين در محدوده زمين پروژه و پيرامون آن
  • بررسي وضعيت دسترسي به زمين پروژه
  • بررسي وضعيت قوانين و مقررات شهری حاکم بر محدوده زمين پروژه
  • بررسي وضعيت طرح های در حال اجرای مشابه و تا ثير آنها بر پروژه ( طرحهای اجرایي و پروژه های عمراني مصوب یا در دست تهيه برای پيرامون زمين پروژه)

2- مطالعات بازار (Market Analysis)

  • ارزیابي طيف کارکردهای قابل استقرار در زمين پروژه بر اساس تجارب جهاني ونمونه ای مختلف در شهرهای جهان
  • ارزیابي امكان بالقوه عرضه انواع کاربری مرتبط مرکز خرید در زمين پروژه
  • بررسي سایر پروژه های رقيب در سطح شهر و وضعيت رقابتي پذیری پروژه
  • بررسي کاربری های کلان موثر بر فعاليت های قابل استقرار در زمين پروژه
  • بررسي بازار تقاضا بر اساس مطالعات اقتصادی فرادست و برداشت ميداني مرتبط با  پروژه
  • تعيين گروه های هدف پروژه براساس عملكرد تعریف شده ( انواع برندهای قابل استقرار براساس نياز مخاطبان وامكان جذب سرمایه گذار )

مرحله دوم : مطالعات امکان سنجی (Feasibility Study)

1– ارائه الگوهای طراحي

**-تهيه طرح  بهره برداری از زمين

  • تدقيق نوع و سطح کاربری های پيشنهادی گزینه منتخب با توجه به سياستهای توسعه اراضي طرح و قابليت سنجي های انجام شده
  • مكانيابي اوليه فعاليت ها و توزیع سطوح پيشنهادی برنامه در محدوده اراضي طرح
  • ارائه طرح تفصيلي پيشنهادی جهت ارائه به کميسيون ماده پنج
  • تدوین ضوابط ساختماني شامل اندازه تفكيک زمين، تراکم ها، تعداد طبقات و سطوح اشغال به تفكيک کاربری های مختلف
  • تهيه الگوی ابنيه برای هر یک از قطعات و کاربری ها در محدوده اراضي مورد مطالعه )تعيين سطوح باز و محل ساختمانها، روابط بين فضاها و(…
  • تعيين برنامه فيزیكي و ضوابط کلي طراحي معماری جهت هر یک از قطعات و کاربری های پيش بيني شده در محدوده اراضي مورد مطالعه
  • برآورد و محاسبات اقتصادی هزینه

2 مطالعات فني گزينه بهينه( Technical Analysis)

– تشریح تكنولوژی ساخت برای اجرای پروژه

– تعيين سهم هر بخش از اجرای پروژه به درصد و تطابق آن با زمانبندی اجرای طرح

– تهيه متره و برآورد هزینه اجرای پروژه براساس تكنولژی  منتخب پروژه

– تهيه فاز صفر با توجه به چشم انداز پروژه

– مشخصات ساختماني پروژه شامل : انواع  کاربریها، شبكه معابر

– بررسي تاثيرات آني ترافيكيپس از بهره برداری( پروژه بر شبكه معابر و تقاطع ها در محدوده پروژه (

 3-  مطالعات مالي (Financial Analysis)

** شناسايي و برآورد جريانات نقدی ورودی و خروجي طرح

* برآورد جریانات نقدی خروجي

ـ جریانات نقدی خروجي برای اجرای پروژه براساس هزینه پيش بيني شده و زمان بندی آن به صورت ساليانه

-جریانات نقدی خروجي دوره بهره برداری پروژه شامل هزینه تعمير و نگهداری، آب و برق و گاز و تلفن، هزینه نيروی انساني و سایر هزینه های دوره بهره برداری به صورت ماهيانه )پيش بيني سرمایه در گردش(

*جریانات نقدی ورودی پروژه برحسب سال

فروش مالكيت، سرقفلي و یا اجاره واحدهای احداثي

ـ پيش فروش مالكيت، سرقفلي و یا اجاره واحدهای احداثي ـ سایر جریانات نقدی ورودی نقدی

** آناليز شاخص های مالي و تعيين سودآوری پروژه با توجه به نرخ تورم و بهره

-نرخ بازدهي داخلي پروژه (IRR)

-خالص ارزش فعلي(NPV)

-نسبت منافع به هزینه( B/C)

-دوره بازگشت سرمایه، نقطه سربه سر

** تحليل ريسك پروژه

* تعریف و پيش بيني انواع ریسک های فرآروی پروژهـ

نرخ بازدهي داخلي پروژه( IRR)در بدترین حالت

ـ پيش بيني اتفاقاتي که بر زمان اجرای پيش بيني شده پروژه موثر است.

ـ پيش بيني اتفاقاتي که ممكن است باعث شوند درآمدهای پروژه نسبت به زمان پيش بيني شده پروژه تغيير یابند.

** شيوه های تامين مالي پروژه( Project Financing)

– تعریف شيوه های تامين مالي پروژه (با توجه به وضعيت نرخ بهره بانكي، مشارکت و سرمایه گذاری مشترك

 پيش فروش oint venture)

– تشخيص بهترین حالت تامين مالي با توجه به آناليزهای حساسيت مالي پروژه

مرحله سوم : شرح خدمات عامل مدیریت در تجهیز منابع، مشارکت و سرمایه گذاری

– تهيه اسناد و مدارك لازم جهت ارایه به کميسيون ماده 5 و سایر مراجع ذیصلاح؛

-اخذ مصوبه حوزه شهرسازی شهرداری؛

– اخذ مصوبه کميسيون ماده 5؛

– تهيه مستندات لازم جهت اخذ پروانه های ساخت.

**خدمات مديريت فرآيند سرمايه گذاری (تجهيز منابع، سرمايه گذاری و مشارکت) در ارتباط با محدوده های منتخب

– تدوین راهكارهای اجرایي به منظور جلب و ترغيب سرمایه گذاران در مشارکت و سرمایه گذاری؛

-پيگيری جهت اخذ تسهيلات بانكي و کمک های دولتي در اجرای طرحها و پروژه ها؛

– مراجعه و مذاکره با مالكان اراضي و املاك واقع در عرصه های موردنظر

-شناسایي، مذاکره و جلب سرمایه گذاران داخلي و خارجي

**خدمات مديريت کارگزاری

  • مراجعه و مذاکره با مالكان اراضي و املاك و انجام خدمات اداری- مالي- حقوقي و ثبتي نقل و انتقال اراضي و املاك؛
  • تشكيل کارگروه توافق برای جلب مشارکت صاحبان اراضي در پروژه ها؛
  • تدوین چارچوب های مناسب برای قراردادهای توافق و مشارکت درخصوص املاك توافق شده؛
  • تنظيم قراردادهای خرید توافقي و پيگيری های لازم؛
  • تمهيد مقدمات تملک قانوني

هریک از گامها بطور مستقل مي باشند وتداخلي با یكدیگر نداشته ودرمجموع یک چارچوب کامل را شامل مي شوند ازاین روی ضروری است  با توجه به ضرورت تصميم گيری درخصوص هریک وانجام مراحل بصورت مجزا و مستقل انجام شده و وبا ابلاغ مرحله ای درچارچوب شرح خدمات  اقدام میگردد.

دیدگاه خود را به اشتراک بگذارید

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد. قسمت‌های مورد نیاز علامت گذاری شده‌اند *