انواع شاپ میکس و تننت میکس در مجتمع های تجاری

مقدمه

شاپ میکس، موضوع بحث ما امروزه ما است. خرید کردن معنای جدیدی پیدا کرده است و مشتریان فقط به دنبال خرید محصول مورد نظرشان نیستند. مجتمع‌های تجاری یا مال‌ها نمونه بارز و امروزی این سبک جدید در خرید هستند. فروشندگان نیز تغییر کرده اند و به دنبال عرضه بهتر محصولاتشان در محیط‌ها و ساختمان‌های مدرن و غول‌پیکر هستند. صاحبان این مال‌ها یا مراکز تجاری نیز دارند تا میزان فروش واحدهای تجاری خود را از طریق ترافیک مشتریان و خریداران افزایش دهند.

تنت میکس به ترکیبی از واحد‌های تجاری اشاره دارد که در فضای مشخصی از  یک مجتمع تجاری فعالیت دارند. این واحدها در کنار هم تلاش دارند تا فروش، خدمات رسانی و گردش مالی مجتمع را به حداکثر ممکن خود برسانند. امروزه مدیران و صاحبان این مجموعه‌ها این کار را با مدیریت و طراحی تنت میکس یا شاپ میکس انجام می‌دهند. در واقع شاید بتوان گفت برای افزایش فروش در این مراکز هیچ استراتژی‌ بهتری نسبت به تنت میکس وجود ندارد.

شاپ میکس و فروش

با پیشرفت‌های اقتصادی و غلبه خواسته و ناخواسته مصرف‌گرایی در جوامع امروزی، فروشندگان و مغازه‌داران در تکاپویی همیشگی برای احاطه بیشتر بازار هستند. بخشی این تکاپو در کشور‌های توسعه‌یافته و در حال توسعه خود را در قالب مال‌ها و مجتمع‌های تجاری بزرگ نشان می‌دهد‌‌.

امروزه مشتری‌ها و خریداران فقط برای خرید محصول به این مراکز نمی‌روند. خریداران در این مراکز به دنبال مقایسه قیمت‌ها و راحتی در خرید هستند. حتی می‌توان گفت این مراکز به نوعی از تفریحگاه تبدیل شده اند. این مراکز با داشتن سینماها، رستوران‌ها و کافه‌های مختلف می‌توانند تا ساعت‌ها بازدید‌کنندگان خود را مشغول نگه دارند. هر چه مشتریان زمان بیشتری را در این مراکز صرف کنند و هرچه خدمات جانبی ارائه‌شده بیشتر و بهتر باشند، احتمال این که بازدیدکنندگان اقدام به خرید کنند بیشتر می‌شود.

شاپ میکس

شاپ میکس ترکیبی از عوامل مختلف مثل مساحت یا تعداد واحدهایی است که توسط انواع مختلف مغازه‌ها اشغال شده است. درواقع شاپ میکس یا تننت میکس یک مفهوم ساده نیست و می‌تواند در شرایط مختلف به عوامل مختلفی اشاره کند. اما ایده پشت این مفاهیم بسیار ساده است.

یک تنت میکس خوب به معنی انواع مختلفی از فروشگاه‌ها است که هم به تنهایی خوب عمل می‌کنند و هم در کنار هم سبب عملکرد بهتر مجتمع تجاری می‌شوند. این مفهوم ارتباط مستقیمی با میزان سوددهی مجتمع دارد و در نتیجه فاکتوری مهم برای سرمایه‌گذاران است. شاپ میکس به صورت ساده یعنی کنار هم قرار دادن گروهی از فروشگاه‌ها و مغازه‌ها به امید افزایش ترافیک فروش در کل یک مجتمع و در نتیجه افزایش فروش هر مغازه به تنهایی.

کلید اصلی افزایش سوددهی در یک تجارت، افزایش فروش از طریق ارائه بهترین خدمات است. بنابراین در طراحی شاپ میکس به دنبال فراهم کردن طیفی از محصولات و خدمات هستند که به خوبی بتوانند نیازهای انبوه خریداران را تامین کنند. این خدمات می‌توانند شامل رستوران‌ها، استراحتگاه‌ها، سینماها و… باشند. در حقیقت باید شرایط را به گونه‌ای مدیریت کرد که هر یک از خدمات گفته شده کامل‌کننده یکدیگر باشد و با هم همپوشانی داشته باشند.

پس می‌توان تصور کرد که اگر فروشگا‌ه‌ها به خوبی با هم ترکیب شوند، مرکز تجاری موفق‌تر عمل خواهد کرد.

چراکه اگر شاپ میکس به خوبی عمل کند به مشتریان خدمات و محصولات خوبی ارائه می‌شود و فورشندگان نیز از درآمد ثابت و مشخصی بهر‌مند خواهند شد.

طراحی شاپ میکس

صاحبان املاک تجاری در گذشته صبر می‌کردند تا بازار فروش خود شکل بگیرد اما، امروزه با مدیریت شاپ میکس می‌توانند خود در این شکل‌گیری نقش ایفا کنند. برای انجام این کار معمولا از قدم‌های کلی زیر پیروی می‌شود:

1. بررسی گرایش‌ها(trends) در بازار فروش محصولات و خدمات محلی
2. مشخص کردن فروشگاه‌های احتمالی که می‌توانند در کنار یکدیگر فعالیت کنند. این کار به صاحبان یک ملک قبل از تصویر کلی از ابعاد تجاری ملک خواهد داد.
3. انتخاب نهایی ترکیب فروشگاه‌هایی که نزدیک یکدیگر خدمت ارائه می‌دهند.
4. بررسی ریسک‌های مرتبط با شاپ میکس انتخابی و آگاهی از آن‌ها. احتمالا سال‌های اولیه متزلزلی خواهید داشت و آگاهی از خطرات احتمالی به شما در این دوران کمک خواهد کرد‌.
5. تعیین میزان دریافتی‌ها بابت اجاره و یا فروش ملک به گونه‌ای که متناسب با شاپ میکس و میزان سود‌دهی احتمالی ملک باشد.
6. تعیین یک نقشه راه برای مشخص بودن میکس فروشگاه‌ها و ملک‌ها در آینده.

در نهایت توجه داشته باشید که شما با تعیین یک شاپ میکس، عملا تصمیم گرفته اید تا نگذارید نیروهای بازار برای ترکیب فروشگاه‌های شما تصمیم گیری ‌کنند. در واقع همان طور که قبلا گفته شده بود در حوزه تنت میکس شما ترکیب مغازه‌ها و شکل بازار را تعیین می‌کنید و نه بازار فروش.

در مبحث تنت میکس به جای طبقه‌بندی محصولات ارائه شده، نوع مغازه‌ها و خورده‌فروشی‌ها را دسته‌بندی می‌کنند. این دسته‌بندی‌ها بر روی ویژگی‌هایی مثل قیمت، کیفیت، گروه‌های هدف و نوع خدمات مترکز می‌شوند.

محصولات زینتی و گران‌قیمت

این محصولات معمولا در فواصل غیرمنظم و برای استفاده طولانی مدت خریداری می‌شوند. همچنین کیفیت، قیمت و طراحی اهمیت زیادی در خریداری آن‌ها دارند. به صورت مشخص این گروه شامل لباس و کفش، زیور آلات و لوازم و اثاثیه گران‌قیمت خانگی می‌شوند.

شاید شما هم دقت کرده باشید که جواهرفروشی‌ها در یک راسته و یا یک خیابان در کنار هم قرار گرفته اند. در واقع علاوه بر جواهرفروشی‌ها، دیگر فروشگاه‌های ارائه‌کننده محصولات گران‌قیمت هم معمولا در کنار یکدگیر قرار دارند. وقتی مغازه‌ها به صورت خوشه‌ای کنار هم قرار می‌گیرند، توجه خریدارانی که می‌خواهند قبل از خرید بین محصولات مختلف مقایسه انجام دهند، جلب می‌شود.

این موضوع دلیل اصلی قرار گرفتن فروشگاه‌های مشابه کنار یکدیگر است و تجربه نشان داده است که این کار منجبر به افزایش فروش می‌شود. در واقع مقایسه بین قیمت‌ها و محصولات مختلف جزو مهم‌ترین انگیزه‌های خریداران برای بازدید از مراکز خرید است. به همین دلیل این موضوع از اولین دلایل طراحی و مدیریت تنت میکس بوده است.

نزدیک بودن دو مغازه رقیب سبب افزایش میزان فروش می‌شود. این افزایش رابطه متناسب مستقیم با تبادل مشتریان بین دو مغازه و رابطه معکوس با نسبت فروش مغازه بزرگتر نسبت به مغازه کوچک‌تر دارد. در این گونه خرید نه تنها خود مغازه‌ها بلکه محل نسبیشان نسبت به هم درون مجمتع هم اهمیت دارد.

خرید‌های روزمره

این گونه کالاها به صورت منظم خریداری می‌شوند. بنابراین راحتی در دسترسی، انتخاب و خرید کالا اهمیت دارد. این گروه شامل غذاها، نوشیدنی‌ها، لوازم بهداشتی و… می‌شود. در طراحی و مدیریت نتنت میکس یکی از مباحث مهم نسبت بین راحتی و تنوع است. این نسبت بر اساس اندازه و ماهیت مرکز خرید تغییر می‌کند. برای مثال هرچه کالای عرضه شده ماهیت روزمره‌تری داشته باشد، راحت‌‌بودن دسترسی اهمیت بیشتری نسبت به تنوع فروشندگان دارد. در مراکز و مجتمع‌های خرید کوچک‌تر، راحتی خرید اهمیت بیشتری دارد.

انواع مغازه در مراکز خرید

در تنت میکس اولیه مجتمع‌های خرید می‌توان مغازه‌ها را به دو گروه اصلی و عادی تقسیم کرد. مغازه‌های اصلی معمولا بزرگ‌تر و بیشتر در معرض دید هستند. این مغازه‌های اصلی از دید خریداران تنوع، عملکرد و قیمت‌های کمتری دارند و می‌توانند سایر مغازه‌های نزدیک خود را احاطه کنند. دیگر مغازه‌ها در اطراف مغازه‌های اصلی قرار دارند و از ترافیک مشتری ایجاد شده توسط مغازه اصلی تغذیه می‌کنند. به مغازه‌های عادی، MCU(استفاده‌کننده از محوطه اصلی) هم می‌گویند.

مغازه‌های اصلی و خوشه مغازه‌های اطراف آن به همراه یکدیگر نقش مهمی در جذب مشتری دارند‌. اگر در مدیریت تنت میکس با دقت عمل شود، فروش بالقوه می‌تواند افزایش یابد. در این صورت مالک و سرمایه‌گذاران هم می‌توانند هزینه بیشتری را بابت فروش و یا اجاره ملک دریافت کنند.

مزیت‌های شاپ میکس مناسب

با توجه به نکات اشاره شده، مزیت‌های یک شاپ میکس خوب برای صاحبان و فروشندگان شاید بدیهی به نظر برسند. اما برای اشاره بیشتر به این مزیت‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

کمک به ایجاد درآمد بالا و ثابت: ثبات در خدمات و همکاری متقابل بین فروشگاه‌ها منجر به ثبات در فروش و درآمد می‌شوند. افزایش درآمد فروشگاه‌ها: همان‌ طور که اشاره شد در شاپ میکس، فروشندگان در کنار صاحبان ملک در کنار هم یک ترند(trend) را در بازار ایجاد می‌کنند و به خود بازار برای تعیین نوع ارائه خدمات وابسته نیستند. در نتیجه می‌توان گفت فروشندگان با این کار راهی را باز می‌کنند که به منجر به افزایش فروش و درآمد تجارت خودشان شود‌.

کاهش واحد‌های خالی: شاپ میکس مناسب با افزایش فروش می‌تواند واحد‌ها و فروشگاه‌های خالی در یک مجتمع تجاری را کاهش دهد.

پیشنهاداتی برای طراحی شاپ میکس

• اطمینان حاصل کنید که از اصول و ابتداییات تننت میکس و اهمیت فروشگاه‌های اصلی آگاهی دارید.
• شاید برنامه‌ریزی برای طراحی شاپ میکس آسان باشد اما، اگر از ترندها و طراحی‌های مرسوم در محله موردنظر آگاهی نداشته باشید، عملی کردن این برنامه می‌تواند دشوار باشد‌. به همین دلیل بهتر است از ویژگی‌های مثبت املاک تجاری موفق در ناحیه موردنظر الهام بگیرید. اگر می‌خواهید در میانه راه طراحی شاپ میکس به بیراهه نروید و یا دوباره‌‌کاری نکنید، بررسی ویژگی‌های تجاری منطقه ضروری خواهد بود‌.
• بعد از تعیین یک نمونه اولیه از طراحی شاپ میکس، می‌توانید نمونه طراحی خود را با استفاده از ویژگی‌هایی که در دیگر نمونه‌ها وجود ندارد، بهبود ببخشید.
• اگر از قبل یک شاپ میکس در اختیار دارید، می‌توانید طراحی آن را دوباره بررسی کنید و فروشگاه‌هایی که تمایل به شرکت در یک طراحی جدید دارند را اولویت‌بندی کنید.
• ارائه یک برنامه تجاری می‌تواند فروش واحد‌های تجاری مجتمع را بهبود ببخشد. این برنامه تجاری می‌بایست همه واحد‌های تجاری را در بر بگیرد.

ایده‌هایی برای بهبود شاپ میکس

اگر یک مجتمع از قبل دارای شاپ میکس باشد، هنوز راه‌هایی برای بهبود آن وجود دارد. در این جا ما به چند ایده‌ برای این کار اشاره می‌کنیم.

هزینه‌های نگه‌داری یک مجتمع فقط شامل اجاره‌ها نمی‌شوند و موارد زیادی هستند که می‌توانند هزینه‌ها را افزایش یا سود حاصله را کاهش دهند. نکته این است که صاحبان و مدیران مجموعه‌ها باید به صورت پیوسته این هزینه‌ها را مدیریت و با دیگر املاک مشابه مقایسه کنند.

در هنگام تجدید قرارداد و یا ایجاد قراردادهای اجاره جدید باید به تجربیات قبلی از همکاری بین فروشگاه‌ها و مستاجرها توجه کرد. در واقع باید ضعف‌های شناخته‌شده را در زمان مناسب اصلاح کرد.

همانطور که اشاره شد، فروشگاه‌های اصلی در یک مجتمع تجاری در نقش اصلی را در جذب مشتری و گردش مالی دارد. پس به همان اندازه ‌که این فروشگاه‌ها در تننت میکس مهم هستند، می‌توانند خطرناک هم باشند و مجتمع را تهدید کنند.

یکی از مهم‌ترین خطراتی که از این جانب‌ ممکن است به مجتمع وارد شود، فسخ قرارداد است. بهترین کار برای مقابله با این تهدید داشتن اطلاعات کافی در رابطه با مفاد قراردادها و شرایط ‌اعمال آن‌ها است. با این کار صاحب ملک احتمال و خطر تخلیه یا فسخ اجاره‌نامه را ارزیابی خواهد کرد.

نشانه‌ها، علائم و لوگوها همیشه اهمیت داشته و اولین مرحله از جذب مشتری در فروشگاه‌ها هستند و هرگونه نقص و مشکل به سرعت به چشم می‌آید. در حوزه شاپ میکس در مال‌ها و مجتمع‌های تجاری هماهنگی و همکاری فروشگاه‌ها با یکدیگر بیشترین اهمیت را دارد. بعضی از صاحبان و یا مستاجران فروشگاه‌ها ممکن است سبب ناهماهنگی شوند.

از آنجایی که واحد‌های تجاری مرتبط با هم هستند، ضعف و ناهماهنگی یکی از اعضا می‌تواند سبب کاهش جذابیت ظاهری کل مجتمع و در نتیجه کاهش فروش شود. افرادی که وظیفه مدیریت تننت میکس را برعهده دارند باید از بروز چنین ناهماهنگی‌هایی جلوگیری و در صورت لزوم با واحدهای متخلف برخورد کنند.

قراردادها در تنت میکس

خالی‌بودن و یا خالی‌شدن سایر مغازه‌ها و فروشگاه‌ه‌ها هم به ضرر مالکان و سایر فروشگاه‌ها خواهد بود. شاید بدیهی باشد که خالی‌بودن یک مغازه در یک مجتمع تجاری می‌تواند به عنوان نشانه‌ای از کم رونق‌بودن مجتمع به حساب بیاید. در واقع افراد این برداشت را خواهند داشت که وجود مشکلاتی در این پاساژ‌ به‌خصوص سبب کم رونق‌بودن آن شده است و ممکن است که دیگر از آن مجتمع خرید نکنند. بنابراین مدیران باید از قبل از خالی‌شدن یک واحد برای استفاده مجدد از آن برنامه داشته باشند.

در مقابل مستاجرانی که ممکن است بدون خبر قبلی واحد خود را خالی کنند، گروهی هم وجود دارند که علاقه به همکاری مجدد دارند. این گروه از فروشندگان و مستاجران شاید حتی علاقه داشته باشند که در هنگام عقد قرارداد درباره شرایط‌ و احتمال ادامه همکاری صحبت کنند و مفاد مرتبطی را در قرارداد بگنجانند.

امکان اعمال این مفاد در قرارداهای بستگی به موقعیت، شرایط و نیاز‌های مجتمع تجاری دارد. نکته‌ای که باید در نظر گرفت تغییرات شرایط بازار و درنتیجه احتمال افزایش میزان اجاره بها است. از آن جایی که در حوزه شاپ میکس، فروشگاه‌های یک مجتمع تجاری با یکدیگر در ارتباط هستند و بر روی هم اثر می‌‌گذارند، به مدیران پیشنهاد می‌شود بین فروشگاه‌ها شرایط‌ یکسانی را اعمال کنند.

کلام آخر شاپ میکس

تهیه یک تننت میکس کار ساده‌ای نیست اما داشتن اطلاعات کافی از اصول، آگاهی از نیاز‌های بازار و به دست آوردن رضایت فروشندگان می‌تواند رسیدن به هدف را تا حد زیادی آسان‌تر کند. اگر در واحدی تنت میکس وجود دارد، همیشه می‌توان آن را بهبود داد. از طرفی حفظ شرایط ایده‌آل و مقابله به چالش‌ها و شرایط‌ متغییر بازار نیز‌ می‌تواند چالش‌برانگیز باشد. همه این‌ها درکنار سود داشتن چنین طرح‎ سبب توجه روزافزون به این حوزه شده است.